בבואנו לרכוש דירה או בית, עלינו לבדוק את מקורות המימון העומדים לרשותנו.

מקורות אלו נחלקים לשתי קבוצות: הון זר והון עצמי.

הון זר משמעו כל סכום כסף אותו אנו לוקחים כהלוואה ממוסד פיננסי כלשהו.

הון עצמי משמעו כספים הנמצאים ברשותנו: כספים שחסכנו, פיקדונות למיניהם או חסכונות אחרים כגון תיק ניירות ערך, קרן השתלמות, כספי פיצויים נזילים כגון כסף שאנו אמורים לקבל ממכירת נכס, כספי ירושה ועזרה כספית מהמשפחה.

לרוב הסכום העיקרי בעסקאות רכישת נכס מגיע מהון זר, דהיינו, ממשכנתא אשר ניתנת מבנק למשכנתאות כנגד משכון הנכס הנרכש ובדרך כלל מגיע לסכום של עד 70%-75% מערך הנכס הנרכש. מקורות מימון נוספים יכולים להיות הלוואה מהבנק בו מנוהל חשבון העו"ש שלכם, הלוואה מחברת כרטיסי אשראי, הלוואה מחברת הביטוח בו מנוהלת קרן ההשתלמות/פנסיה וכו'. משכון דירה אחרת בבעלותכם יכול להיות גם כן מקור מימון עבורכם.

​

כיצד נקבעת החלוקה בין מקורות המימון השונים

הבדיקה הראשונית מתחילה בבדיקת החסכונות הזמינים שברשותכם ועזרה מההורים/משפחה, במידה ויש. כלומר, לסכום את כל הכספים שיש לכם בפיקדונות פשוטים, בעו"ש וכדומה מבלי לפתוח קרנות השתלמות, תיקי ניירות ערך וכו' (חסכונות אשר מניבים תשואה גבוהה ומהווים השקעה ארוכת טווח).

אחרי שבדקתם את גובה סכום ההון העצמי העומד לרשותכם, יש לבדוק מה המשכנתא המקסימלית שתוכלו לקחת במשכון הנכס הנרכש. משכנתא מקסימלית כאמור הינה עד 70%-75% מערך הנכס.

כלל אצבע שנהוג בתחום המימון הוא שאם באפשרותנו לממן 30% מערך הנכס מהון עצמי וההחזר החודשי של המשכנתא בפריסה לטווח שנים של כ-20-25 שנים אינו עולה על 25% מההכנסה המשפחתית נטו, אין צורך בפתיחה של חסכונות ארוכי טווח. 

בפועל, יש רבים שמעדיפים לשמור על חלק מההון העצמי באפיקי השקעה שמניבים תשואה יפה ולקחת משכנתא גדולה יותר. זאת מכיוון שמשכנתא היא ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל גם מבחינת טווח הפירעון וגם מבחינת הריבית. במילים אחרות, כדאי להתאמץ ולהשיג מרכיב גבוה של הון עצמי, אבל לא צריך לעשות זאת בכל מחיר.

במידה ועדיין חסר לנו 30% הון עצמי, אם יש לנו יכולת להחזיר החזר חודשי גבוה, עדיין אפשר לבחון מימון נוסף באמצעות הון זר ע"י גיוס הלוואה ממקור שאינו הנכס הנרכש כגון משכון נכס קיים, הלוואה קצרת מועד מבנק מסחרי, הלוואה במשכון קרן השתלמות וכו'.

במידה ואנו רואים כי כבר לאחר לקיחת 70% מערך המשכנתא, אין לנו יכולת להחזיר החזר חודשי נוסף וחסר לנו מימון לרכישת הדירה, רק במצב זה נפנה לחסכונות ארוכי הטווח כגון תיק ניירות ערך וקרן השתלמות.

במידה וגם אין לנו איך להשלים 30% מהון עצמי וגם אין לנו יכולת להחזיר הלוואה נוספת, סביר שהנכס שבחרנו אינו מתאים לכיסנו ומומלץ לשקול נכס זול יותר.

​

בכל מצב חשוב לקחת בחשבון כי בקניית דירה ישנן הוצאות נלוות אשר צריכות להילקח בחשבון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ייעוץ משכנתא, דמי פתיחת תיק משכנתא, שיפוץ בדירה, ריהוט, הובלה, מס רכישה וכדומה. כמו כן חשוב להקפיד להשאיר בצד סכומי כסף מסוימים לנזילות ולעת צרה.

בעבודת מחקר מקיפה הכוללת את כל הפרמטרים שציינו לעיל תוכלו לדעת מראש את גובה ההחזר החודשי הצפוי לכם טרם רכישת הנכס. כך תוכלו לבחור נכס המתאים לכיסכם ולבצע עסקת מימון מיטבית. בהצלחה!